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包含檢測設備租賃合同書的詞條
時間:2022-04-29 19:32

魯法案例【2022】042

因租客未及時繳納房租

房東強行驅離租客的工作人員

封門并張貼招租廣告

房東的行為是否違約?

檢測設備租賃合同書

一起看看下面的案例吧~

【基本案情】

原被告簽訂了房屋租賃合同,由原告承租被告房屋,雙方約定租賃期限自2018年10月1日起至2021年9月30日,租賃期間,原告應于每年9月1日前將下一年的租金支付被告,若逾期15天,則被告可以解除合同并可以主張違約金。因原告遲延4天未支付被告下年度的租金,被告給原告負責人發送催繳租賃費的短信原告也未回復,被告一氣之下于2021年9月5日帶人將原告工作人員強行驅離,阻止原告的工作人員入內,且在涉案房屋上張貼了招租信息。

原告鄭茂(化名)向法院提起訴訟,要求判令:確認原被告雙方簽訂的房產租賃合同已解除;被告風華(化名)退還原告鄭茂保證金20000元、1個月的房租19667.67元、違約金50000元、房屋裝修費60000元。

被告風華提起反訴,主張:確認反訴原被告雙方簽訂的《房產租賃合同》已經解除;反訴被告鄭茂向反訴原告風華支付拖欠的物業費1505元、水電費1256元、違約金50000元、因房屋空置等原因所造成的其他損失共計195000元。

【裁判結果】

法院經審理后,綜合考慮本案案情及雙方的過錯程度,依法判決:

1.確認雙方房屋租賃合同于2020年9月5日解除;

2.被告風華返還原告鄭茂剩余租賃期限內的房屋租金15123.29元、押金20000元;

3.反訴被告鄭茂支付反訴原告風華水電費1256元;

4.駁回原告的其他訴訟請求;

5.駁回反訴原告的其他訴訟請求。

【案件說理】

依法成立的合同對當事人具有法律拘束力,當事人應當按照合同的約定履行其合同義務。本案中,原告與被告所簽訂的《房產租賃合同》系當事人真實意思表示,內容未違反法律及行政法規的強制性規定,合法有效。根據合同的約定,原告鄭茂應當于2020年9月1日之前支付2021年的租金,原告逾期支付15天以上時,被告風華可以要求與原告解除合同并要求原告支付違約金。本案中,原告鄭茂逾期未在2020年9月1日之前支付2021年的租金構成違約,但尚未達到合同約定的逾期15天以上,且原告當年租賃合同屆滿之日為2020年9月30日,故被告風華在2020年9月5日并不享有合同解除權。被告風華與他人于2020年9月5日強行將原告的工作人員趕出租賃場地并拒絕原告的工作人員入內,且在涉案房屋上張貼了招租信息,導致原告無法繼續使用房屋,其行為偏激且明顯不當,違反了雙方合同的約定,已經構成違約。根據法律規定,當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的的,另一方可以解除合同??紤]到2020年9月5日被告控制涉案房屋并張貼招租信息,原告無法進入涉案房屋并將設備拉走,原告已經無法實現合同目的,故法院認定雙方解除合同的時間為2020年9月5日,解除合同原因為被告風華違約導致原告鄭茂無法經營。

法院對原告及反訴原告主張的要求確認雙方簽訂的房屋租賃合同已經解除的訴訟請求予以支持。合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經履行的,根據履行情況和合同性質,當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施,并有權請求賠償損失。根據原被告雙方合同的約定,2020年9月30日為雙方租賃合同屆滿之日,原告也已經向被告交納了至該日的房屋租金,因雙方2020年9月5日解除合同,被告風華應當返還原告鄭茂2020年9月6日至2020年9月30日的房屋租金15123.29元(230000元÷365天×24天)。雙方合同解除后,原告鄭茂支付被告的保證金20000元被告風華應當予以返還。

關于原告鄭茂主張的違約金50000元,考慮到本案原告也存在違約行為,且雙方房屋租賃合同未約定被告違約時的違約金,故法院對原告主張的違約金不予支持。關于原告主張的裝修費60000元,因原告提交的證據不足以證明其損失,故法院對原告該項訴訟請求不予支持。

反訴原告主張反訴被告支付物業費1505元,但其未能提供相應證據,對其該項訴訟請求法院不予支持。反訴原告提交的水電費收款收據、微信轉賬記錄、微信聊天、《情況說明》等證據能夠證明反訴原告替反訴被告墊付水電費1256元,反訴被告應當將該費用支付反訴原告。本案中,反訴被告雖然存在逾期支付下年房屋租金的情況,但其并未逾期15天以上,反訴原告主張反訴被告支付逾期付款違約金50000元缺乏合同依據,法院不予支持。反訴原告主張的房屋空置損失195000元無事實及法律依據,法院不予支持。

【法官點評】

一、關于自助行為。根據《中華人民共和國民法典》第一千一百七十七條:“合法權益受到侵害,情況緊迫且不能及時獲得國家機關保護,不立即采取措施將使其合法權益受到難以彌補的損害的,受害人可以在保護自己合法權益的必要范圍內采取扣留侵權人的財物等合理措施;但是,應當立即請求有關國家機關處理。受害人采取的措施不當造成他人損害的,應當承擔侵權責任?!钡囊幎?,受害人采取的措施應當在存在緊迫性及必要性。

二、本案中被告強行收回房屋的行為不構成“自助行為”,不屬于自力救濟。租賃合同一方違約后,守約方應依法或依約行使權利救濟手段,即通過起訴或者仲裁的方式主張權利。從現行關于租賃合同的法律規定來看,在承租人不存在根本違約情形下,法律并未規定出租人有強行收回租賃物的權利。本案中,依據雙方《租賃合同》的約定,原告逾期4天未支付租金違反了合同的約定,但原告的違約行為尚未達到逾期支付租金15天以上時,被告并不享有合同所約定的合同解除權。此時,該年度的租賃期限尚未屆滿,被告不存在強行收回房屋的必要性和緊迫性,因此被告通過強制手段將原告驅離并收回房屋違反了合同的約定。

三、在生活中,我們應當學法守法、合理維權,在法律的框架內保護自己的合法權利。本案中,最初原告逾期支付房屋租金構成違約,被告若提起訴訟要求其支付下年度租金或要求其返還房屋本系合理訴求。但被告在租賃期內帶人強行收回房屋的行為反而使其自身成為違約方,導致雙方租賃合同實際解除。被告不僅要返還對方剩余租賃期限內的房屋租金,還要退還押金,也無法向對方主張違約金,且收回房屋后房屋長期閑置未能對外出租,被告因其自身的行為產生了較大的損失,可謂得不償失。因此,在與他人發生爭議時,應當運用法律武器維權,避免偏激行為。

檢測設備租賃合同書

趙方棟,青島市市南區法院民一庭副庭長,員額法官,從事民事審判工作10余年,2018年立個人三等功,先后被評為青島市優秀法官、“全市法院審判(執行)業務人才”。

來源: 山東高法

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